Wertermittlungen

Verkehrswert

1.1 Definition

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

1.2 Ertragswertverfahren

Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium der Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren gemäß §§ 15 –20 WertV ist durch die Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen, insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer als auch Zustandsbesonderheiten, die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.

1.3 Sachwert

Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung durch Kauf oder Errichtung verwendet werden. Das bedeutet, dass die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehres preisbestimmend sind. Der Sachwert setzt sich gemäß §§ 21 – 25 WertV zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen, insbesondere zur Beurteilung der zu erzielenden Renditen des Anwesens.

1.4 Vergleichswert, insbesondere Bodenwertermittlung

Das Vergleichswertverfahren geht von einer Verkehrswertermittlung durch die Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke aus. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und diese mit dem Wertermittlungsobjekt möglichst direkt vergleichbar sind. Weiterhin müssen die Verkäufe zeitnah zum Wertermittlungsstichtag abgewickelt worden sein. Die Preisbildung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern bekannt gewordenen Informationen für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb, auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen, in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichsverfahren gemäß §§ 13 und 14 WertV zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung gemäß § 13 Abs. 2 WertV herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind.

1.5 Der Anlass und die Objekte

Für die Erstellung einer Wertermittlung gibt es eine Vielzahl von Anlässen, z.B.

• Grundstücksgeschäfte bei An- und Verkauf als Verhandlungsgrundlage
• Beleihungswertermittlung zur Bestimmung der Höhe von dinglich gesicherten Darlehen
• Vermögensaufstellungen, z. B. für Beleihungszwecke, Bilanzierungsgründe
• Vermögensauseinandersetzungen bei Familienrechtsangelegenheiten, z. B. im Erbfall, bei Schenkung oder Scheidung
• Versicherungswertermittlung
• Enteignungs- und Entschädigungsverfahren
• Zwangsversteigerungen

1.6 Wertermittlung durch das Immobilienhaus

Neben den Verkehrswertermittlungen, die gerichtsfähig sind, bieten wir auch Wertkonzeptionen und Bewertungsreports an. Die Wertkonzeption unterscheidet sich von den Verkehrswertmittlung dahingehend, dass die Dokumentation entfällt. Bewertungsreports können immer dann eingesetzt werden, wenn sämtliche wertrelevanten Parameter keine Abweichungen oder nachträglichen Veränderungen aufweisen.

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